代理词

（XXXX）川XXX民初XXX号

  尊敬的审判长：

  北京市盈科（广州）律师事务所接受原告赵某、白某的委托，并指派本律师作为代理律师参加诉讼。经过庭审后，本律师根据庭审的争议焦点，结合本案的事实和相关法律，发表代理意见如下：

  一、原告赵某、白某请求法院判令被告立即向原告交付某市某商城**号房的房屋所有权证和国有土地使用权证，有事实依据和合同依据。

  原告赵某、白某于XXXX年9月向被告四川XX有限公司购买位于某市某商城**房的房屋，于XXXX年9月30日签订了《商品房买卖合同》，合同第十一条约定，“出卖人应当在XXXX年11月30日前向买受人交付该商品房”，第二十一条约定，“出卖人在交付房屋使用后180天内（即XXXX年5月28日前），将办理房屋所有权证和国有土地使用权证并交付给买受人。”合同签订后，被告如期向原告交付了涉案房屋，原告也如约履行了其相应的付款义务，但被告却至今未向原告交付该房屋所有权证和国有土地使用权证。经原告多次催收，被告仍拒不交付。无计可施之下，原告于XXXX年4月曾向房地产主管部门申请挂失补办房屋所有权证，但是房地产主管部门在与被告进行电话沟通后，拒绝了原告的申请。原告作为房屋所有权证上登记的所有权人和房屋的实际所有人，却无法取得房屋的所有权证书，实在荒谬！而被告无视法律的相关规定和原被告双方签订的合同，毫无理由地将原告的房屋所有权证书强行扣押在手的行为，更是土匪行为！！！

  根据《中华人民共和国物权法》第十七条的规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”因此，原告请求被告交付上述不动产权属证书，属于物权请求权，不适用民法上有关诉讼时效的规定，更不存在超过法律规定的诉讼时效一说。被告声称原告的诉请已过诉讼时效纯属无稽之谈！

  二、被告拒不向原告交付房屋所有权证和国有土地使用权证，导致原告至今未取得上述房屋权属证明，其行为已构成违约，应向原告支付违约金31037元。
  根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第二十条：“（二）转移登记 第1条第（2）项：买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。第2条、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。”原告于XXXX年11月底收到涉案房屋，按约应于XXXX年5月28日取得涉案房屋的权属证明，但直至今日，被告仍拒不向原告交付房屋所有权证和国有土地使用权证，导致原告至今未取得上述房屋权属证明，被告的行为明显违约，依约应向原告支付违约金。截至XXXX年10月6日，原告已向被告支付了房款3103723元人民币，据此，被告应依据合同约定向原告支付违约金31037元人民币。

  三、被告声称原告请求被告支付逾期交付涉案房屋权属证明的违约金已超过诉讼时效，没有事实和法律依据。

  依照合同约定，原告应于XXXX年5月28日前取得涉案房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证，否则，被告就应按原告已付房款的1%向原告支付违约金。而被告至今无故拒不向原告交付上述不动产权属证书，导致原告至今未取得涉案房屋的权属证明，被告的违约行为一直持续到现在。因此，只要因为被告的原因导致原告没有取得房屋权属证明的，该行为就构成违约，并且该违约行为一直在持续的状态（至今仍在持续），原告即可请求被告按照合同约定向原告支付逾期交付房屋所有权证和国有土地使用权证的违约金，按已付房款的1%计算为31037元，没有超过法律规定的诉讼时效。

  四、原告要求被告交付或出具的住宅专项维修基金缴纳凭证及国土房管部门收取的办证费票据，被告未能提供。

  根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，“（三）双方同意按照下列第3种方式缴纳税费：3、买受人自行向相关单位缴纳下列第1、2、4种税费，并在接收该商品房的同时向出卖人出示缴纳税费的凭据：（1）专项维修基金；……；（4）办证费。” 事实上，被告却自行向原告代收了上述费用，但至今都未向原告出具或交付上述费用的代缴凭证。

  住宅专项维修基金专用票据：根据合同约定，住宅专项维修基金由原告自行向相关部门缴纳，但被告却自行向原告收取了该项费用，且至今未向原告交付住宅专项维修基金专用票据。直到原告向法院起诉后，被告也只是向法院出示了被告向相关部门存入款项的银行交易回单及缴交住宅专项维修基金的缴纳依据，及数张业主姓名为“某商城”、“某商城A、B幢”的住宅专项维修基金专用票据，却未能提供与原告相关的涉案房屋的住宅专项维修基金缴纳凭证。

  办证费票据:根据合同约定，办证费由原告自行向相关部门缴纳，但被告却自行向原告收取了房款1%的办证费用，且至今未向原告交付缴费票据。

  原告向法院起诉后，被告也仅仅向法院出示了需由原告承担0.9%的交易费用缴费依据，并不能证明被告已向相关部门缴纳了0.9%的交易费用；另外的0.1%被告却拿不出任何的依据及缴费凭证。并且，被告提供的《四川省物价局、四川省建设厅关于进一步规范房地产交易与收费管理的通知》规定，涉案房屋的房地产交易费应当按成交价1.8%收取，买卖双方各承担一半，即原告应缴纳的费用为成交价的0.9%，但是被告却按1%的标准向原告收取该项费用。

  在原告的再三追问之下，被告才向法院出示了4张付款人为四川XX有限公司，付款期限分别为XXXX年5月25日、XXXX年6月3日、XXXX年6月11日、XXXX年6月2日，付款金额分别为36910元、97000元、50850元、3300元的由房地产主管部门出具的缴款书。但是，这只能证明被告在原被告交易（原被告交易的时间为XXXX年9月30日）前向房地产主管部门缴纳过交易手续费，却不能证明被告是代原告缴纳的交易费。原告当庭表示该证据与本案无关联性，被告百般抵赖，至今也未能出具办证费相关票据。

  不难看出，被告不但在规定的收费范围内无法向原告交付代缴凭证，另在法律、法规规定的标准之上向原告收取办证费用，其居心可想而知！

  被告变更了房屋设计，增加了房屋面积，依约应与原告协商签订补充协议，但被告单方要求原告补交房款，并且以强行扣押原告房屋所有权证及国有土地所有权证的方式企图逼迫原告就范，于法无据。

  1、原告在购房前，被告曾向原告提供了《某商城X栋平面图》，原告就是根据该平面图与被告签订《商品房买卖合同》。事后，原告发现房屋所有权证所附平面图与被告提供的平面图存在明显差异，由原来的长方形变成了现在的葫芦形，足以证明被告改变了房屋设计，并且使得涉案房屋面积整整增加了32.4平方米。另，被告提供的《某商城X栋平面图》上没有显示涉案房屋有通风口，在XXXX年11月底交付给原告时也没有这两个通风口。在使用过程中，被告擅自在涉案房屋内加装了两个通风口，该两个通风口的面积就占用了5平方米，而且两个通风口之间的距离也较近，已严重影响了原告的使用。

  根据《商品房买卖合同》第九条约定，“（一）经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。（三）……买受人不退房的，出卖人应当另行与其签订补充协议。”在本案中，被告变更房屋设计后，无视合同的约定，原告从未收到被告的任何有关变更设计的通知，也根本没有与原告协商签订补充协议的事宜，而是直接要求原告补交房款，并扣押原告涉案房屋（X号门市）以及已足额支付房款的X、X、X号门市（已另案处理）的房屋所有权证及国有土地所有权证，如此行为完全没有契约精神，简直就是土匪！！！如果原告就范，那么合同的精神何在？

  2、被告改变房屋设计以后，涉案房屋的面积增加了整整32.4平方米，面积误差比超过了10%！根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。及相关政府部门要求全国的房地产公司统一签订《商品房买卖合同》范本的指导精神，就是为了防止房地产公司与房屋买受人签订商品房买卖合同后，无视合同的约定，肆意改变房屋设计，增大房屋面积，从而向买受人多收取房款。而本案中涉案房屋的面积误差比整整超出了10%，被告却依然按照《商品房买卖合同》约定的价格计算房款，这明显违反了民法的公平原则！

  3、被告声称，按照合同约定，房屋登记产权面积被房管所确认后，原告应以房管部门确定的建筑面积结算并支付房款。但是，本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是被告提供的，上述条款也是被告拟定的格式条款，被告利用自身的强势地位，拟定了上述合同条款，明显加重了原告的责任，是霸王条款！！！根据《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定，上述合同条款是无效的！而且，在原告购房前，涉案房屋已经建成，但被告故意隐瞒涉案房屋变更设计的问题，向原告出示了《某商城X栋平面图》，并告知涉案房屋就是按照该平面图建造的，该平面图上明确显示涉案房屋的设计为长方形。原告虽曾前往某市某商城X幢进行实地考察，当时涉案房屋由于墙身未砌好，原告未能发现房屋改变了设计，与被告签订了含有上述霸王条款的《商品房买卖合同》。被告如此欺骗行为，就是为了向原告多收取房款谋求暴利，其主观恶意显而易见！

  五、被告声称原告违约并要求原告支付房款297432元及逾期支付购房款的违约金298621.73元，没有事实依据和合同依据。

  如前所述，根据《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人改变房屋设计的，买受人有权退房；买受人不退房的，出卖人应当另行与其签订补充协议。被告改变房屋设计后，根本没有与原告签订补充协议，更没有就改变设计后增加的32.4平方米与原告达成一致意见。既然没有合同约定，又怎么会存在所谓的违约事实呢？因此，被告主张原告违约并要求原告支付房款及逾期支付房款的违约金，没有事实依据和合同依据。

  综上所述，原告认为，被告无视法律的相关规定和原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，在原告依约履行合同义务，不存在违约事实的情况下，以种种理由强行扣押原告的房屋所有权证和国有土地使用权证，胡搅蛮缠百般抵赖，致使原告作为房屋所有权人的合法权益无法实现，实在令人感到气愤！更可恨的是，为了谋取更高的利益，被告利用其自身优势，与原告签订明显有利于自己的格式合同后，随意增加面积、在原告的房屋内擅自加建设施、以高出政府部门规定的收费标准向原告收取费用等行为，不仅已严重侵犯了原告的合法权益，更是蔑视法律的土匪、流氓行为！为彰显法律的正义，维护法律的尊严，充分保障原告的合法权益不受侵犯，恳请法院依法查清事实后作出公正的裁判！

  此致
XXX人民法院

北京市盈科（广州）律师事务所
白金光律师
年 月 日