民事上诉状

  上诉人：李某，男，汉族，住址广州市天河区。

  被上诉人：刘某，女，汉族，住址广东省深圳市。

  联系电话：136XXXXXXXX。

  被上诉人：广州XXX食品有限公司

  地址：广州市天河区XXXXXX

  法定代表人：XXX

  上诉人因与被上诉人刘某、广州XXX食品有限公司（以下简称“XXX公司”）租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院作出的（2020）粤XXXX民初XXXXX号民事判决书，特依法提起上诉。
上诉请求：

  依法撤销原审判决第三、四、五项，依法改判如下：

  一、被上诉人刘某向上诉人赔偿物品损失114402元；

  二、被上诉人刘某向上诉人赔偿2017年11月13日至2019年11月30日期间的经营损失581018元；

  三、被上诉人广州XXX食品有限公司向上诉人返还房屋租赁押金33600元；

  四、被上诉人刘某向上诉人支付评估费17380元；

  五、两被上诉人承担本案全部诉讼费用。

上诉理由：

  一、被上诉人刘某对涉案房屋的物品无法进行勘察清点和交接应承担全部责任，故应赔偿上诉人全部物品损失114402元。
       关于涉案房屋的物品无法进行勘察清点和交接的原因。根据原审法院查明的事实，被上诉人刘某于2017年11月擅自收回涉案房屋并对涉案房屋的大门上锁，并在未与上诉人进行任何交接的情况下重新装修，导致涉案房屋的物品已不存在，无法进行勘察清点和交接。而上诉人作为承租人，在2017年11月正常交租、正常营业，对于物品的损失不存在任何过错，故被上诉人刘某应对涉案房屋的物品无法进行勘察清点和交接承担全部责任。

  关于物品价值问题。一审法院认定“《价值咨询报告书》附有的资质证书显示XX公司具有房地产估价机构二级资质，刘某称XX公司没有资质对物品的价值进行评估具有依据”，属认定事实错误。根据《房地产估价机构管理办法》第三条第二款的规定“本办法所称房地产估价活动，包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估，以及因转让、抵押、城镇房屋拆迁、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估”，其中“以房地产为主的企业整体资产”即包括了房屋中的物品。另外，XX公司的工商登记信息中载明的经营范围包括“房地产估价、土地评估、资产评估服务”，而根据《资产评估法》第二条的规定“本法所称资产评估（以下称评估），是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为”，资产评估包含了对不动产进行评定、估算的行为，而涉案房屋中的物品应属不动产。因此，XX公司是具有对涉案房屋物品价值进行评估的机构，并且上诉人已提交评估公司的《价值咨询报告书》证实涉案房屋的物品的折旧价值，若被上诉人对物品价值持有异议，应提交相应的证据予以反驳或者申请重新鉴定，否则，法院应采信《价值咨询报告书》的物品折旧价值。

  二、2017年11月13日至2019年11月30日期间的经营损失属于上诉人的预期可得利益损失，与被上诉人刘某单方违约收回涉案房屋存在直接的因果关系，被上诉人依法应予以赔偿。

  1、上诉人所经营的棋牌店一直在正常营业，2017年11月13日至合同期满前的经营损失是可以预见的，且被上诉人刘某应当预见到该经营损失。

  2014年12月1日起，上诉人租用涉案房屋用于经营棋牌，后经工商注册成立广州市天河区某某棋牌店进行经营，直到被上诉人刘某收回涉案房屋时，棋牌店一直在正常经营。因此，被上诉人单方违约导致棋牌店无法继续经营，所造成的经营损失是可以预见的。

  被上诉人刘某在收回涉案房屋前也曾派人上门要求收取房租，其明知上诉人在涉案房屋经营棋牌店且属于正常营业状态，其在收回涉案房屋时，应当预见到因此而给上诉人造成的经营损失。

  2、被上诉人刘某单方收回涉案房屋并上锁的行为，必然导致上诉人的棋牌店无法继续经营，与上诉人经营损失之间存在直接的因果关系。

  自租用涉案房屋以来，上诉人一直在经营棋牌店，到被上诉人单方收回涉案房屋时，已稳定经营差不多三年。根据上诉人所签订的《租赁合同》，租赁期限为5年，如无意外，可以顺利经营至合同期满乃至继续续租。但被上诉人刘某向XXX公司购买涉案房屋后，单方收回房屋的行为直接导致了上诉人无法继续经营，因此，被上诉人刘某的违约行为与经营损失之间存在直接的因果关系。

  3、上诉人一直按时足额支付租金，说明上诉人经营的棋牌店经营稳定，收入稳定，被上诉人刘某的行为必然给上诉人造成经营损失。

  自2014年12月起，每月5日前，上诉人均按合同约定按时足额支付租金16800元，从未拖欠或者延迟支付，由此可反映出上诉人所经营的棋牌店收入稳定，若经营不善或者没有盈利，上诉人则无法保证每月足额按时支付租金16800元。被上诉人单方收回房屋导致上诉人无法经营必然会导致经营损失。

  4、对于2017年11月13日至2019年11月30日期间的经营损失，上诉人已提交了正式的评估报告予以证实，原审法院认为《经营损失报告》系根据上诉人自行制作的报表进行评估，且未来经营收入不确定为由予以否定，完全将举证责任归于上诉人，违背公平公正原则。

  根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第10条的规定，法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等。如前面论述，上诉人的经营损失已符合可预见规则且与违约行为之间存在因果关系，可见，上诉人所主张的经营损失确属于预期可得利益损失，那么在认定损失金额时，法院应考虑到本案被上诉人单方收回涉案房屋并已重新装修等客观情况，合理分配举证责任。根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第10条的规定，对于可以预见的损失，既可以由非违约方举证，也可以由人民法院根据具体情况予以裁量。本案中，上诉人已提交了评估报告等证据予以证实营业损失金额，在没有足够的证据推翻的情况下，法院应予以采信。即使法院不予采信，亦应依法裁量，合理分配责任，做到公平公正。

  三、被上诉人XXX公司收取了上诉人的房屋租赁押金且未移交给被上诉人刘某，现因被上诉人刘某违约导致租赁合同解除，其应向上诉人返还所收的押金33600元。

  变更后，对于XXX公司是否将房屋租赁押金移交给刘某，上诉人系不知情的，故上诉人在起诉时直接主张被上诉人刘某返还合法合理。

  另，上诉人同时将被上诉人XXX公司列为本案被告之一，故原审法院在查明XXX公司没有将押金移交刘某的情况下，应直接判令被上诉人XXX公司向上诉人返还押金。

  综上，恳请贵院查明案件事实后依法改判，维护上诉人合法权益。

  此致
广州市XX人民法院

上诉人：李某
二0二0年九月 日